Voraussetzungen für einen Immobilienkredit

Gewinne aus Immobilieninvestitionen steigen und fließen mit der Bewilligung von Immobiliendarlehen. Bevor Sie einen Termin bei der Bank vereinbaren, sollten Sie die Voraussetzungen kennen, die hierfür erfüllt sein müssen. Im folgenden Artikel erklären wir, worauf Sie unbedingt achten sollten und welche Daten Sie benötigen.

Beantragung eines Immobiliendarlehens – Grundvoraussetzungen

Die konkreten Voraussetzungen für einen Kredit sind von Bank zu Bank unterschiedlich und variieren je nach Lebenssituation und Kredithöhe. Die meisten Banken können jedoch einige Grundvoraussetzungen für Immobilienkredite skizzieren. Sie müssen volljährig und sollten nicht mehr als 75 Jahre alt sein. Ihr Hauptwohnsitz sollte in Deutschland, mindestens aber in der EU liegen und Sie müssen die Bankverbindung eines deutschen Kreditinstituts besitzen.

Bonität: Was der finanzielle Ruf bedeutet

Ihre Bonität ist Grundlage jedes Kreditantrags und Voraussetzung für Immobilienkredite. Für Banken ist es entscheidend, dass Sie Ihren Kredit langfristig zuverlässig zurückzahlen. Auskunfteien prüfen Ihre finanzielle Bonität in erster Linie durch Scores von Auskunfteien wie Schufa oder CreditReform. Aktuelle Zahlungsverpflichtungen und Zahlungsverhalten aus vergangenen Verträgen fließen in Ihre Bonitätsprüfung ein. Wichtig ist, dass Sie nicht durch negative Einträge wie Zahlungsschwankungen oder gar Zahlungsausfälle auffallen. Das ist für die meisten Banken ein regelrechtes Ausschlusskriterium ab sofort.

Kreditsicherheiten: Eigenkapital und Beleihungswerte

Banken verlangen neben Ihrer Bonität auch Sicherheiten für Ihren Kredit. Auf diese Weise wollen sich Kreditinstitute durch Sachwerte oder Garantien von Dritten mit sehr guter Bonität vor Kreditausfällen schützen. Bei einem Immobilienkredit sind die Voraussetzungen dafür meist ziemlich simpel und schnell erfüllt. Sie können die gekaufte Immobilie im Notfall schließlich auch mit einer Kaution hinterlegen.

Banken verwenden zur Bewertung von Immobilienwertpapieren nicht den Marktwert, sondern den Beleihungswert. Dieser liegt typischerweise zwischen 70 Prozent und 90 Prozent des Kaufpreises und ist ein Wert, der im Falle einer Zwangsversteigerung mit großer Sicherheit realisiert werden kann.

Auch deshalb sollten Sie 10 Prozent bis 20 Prozent Ihres Eigenkapitals in die Finanzierung stecken. Das erhöht einerseits Ihre Chancen auf eine Kreditzusage, weil Sie das Risiko für die Bank reduzieren, und verbessert andererseits auch die Konditionen für die Verzinsung von Immobilien. Um den Anforderungen einer eigenkapitalfreien Baufinanzierung gerecht zu werden, sollten anstelle von Eigenkapital andere Sicherheiten zur Beteiligung an der Finanzierung herangezogen werden, da sonst das Risiko des Kreditgebers zu hoch ist. Beachten Sie bei der Preisermittlung der Immobilie auch, dass neben dem Kaufpreis weitere Anschaffungskosten anfallen, die in die Finanzierungssumme eingerechnet werden sollten.

Einkommen: Angestellt, selbstständig oder freiberuflich?

Lieblinge jeder Bank sind Mitarbeiter mit unbefristeten Verträgen und regelmäßigem Einkommen. Je sicherer und langfristiger Ihr Arbeitsumfeld ist, desto eher wird Ihr Kreditantrag angenommen. Als Banknachweis reicht in den meisten Fällen ein Gehaltsnachweis der letzten drei Monate.

Wenn Sie als Angestellter auf Provisionsbasis bezahlt werden, werden Sie in der Regel ebenfalls von den Banken aufgefordert, Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen vorzulegen.

Ergänzend dazu sollten Sie neben Ihrer persönlichen Selbstauskunft auch eine Vermögensaufstellung mit Nachweisen des aktuellen Darlehensvertrages und Steuerbescheide der letzten zwei Jahre beifügen.

Selbstständige haben es schwerer, Kredite zu erhalten, weil sie häufig nicht über ein langfristig stabiles Einkommen verfügen. Das Einkommen von Selbständigen ist zwar mehrheitlich höher, entspricht aber nicht den Anforderungen der Bank für Immobilienkredite. In solchen Fällen verlangen Banken in der Regel die Offenlegung aller Vermögensverhältnisse. Das beinhaltet unter anderem Jahresabschlüsse oder Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten beiden Geschäftsjahre, eine aktuelle Unternehmensanalyse, ebenfalls aktuelle Einkommensteuererklärungen und Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, sowie nicht zuletzt einen aktuellen Auszug aus dem Handelsregister.

Fazit zu den Voraussetzungen beim Immobilienkredit

Um Ihre Chancen weiter zu erhöhen, können Sie bei der finanzierenden Bank eine Restschuldversicherung abschließen. Mit dieser Versicherung können Sie sich und andere Kreditnehmer vor Tod, Krankheit und Arbeitslosigkeit schützen und der Bank einen weiteren Grund geben, Ihren Kreditantrag zu genehmigen. Bei manchen Banken ist dies ungeachtet der individuellen Vorlieben ohnehin eine feste Voraussetzung für die Bewilligung von Immobilienkrediten.