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Mietkaution

Was bei der Mietkaution alles zu beachten ist

Mietkaution

Üblich ist es eine Kaution an den Vermieter oder Agenten zu bezahlen, wenn man in eine neue Wohnung einziehen möchte. In der Regel ist daher eine gewisse Summe für den Vermieter in Form einer Kaution zu hinterlegen.

Passiert nichts Ungewöhnliches und der Vermieter bemängelt keine Schäden beim späteren Auszug aus der Wohnung, dann wird diese Kaution auch wieder an den Mieter auf das bestehende Girokonto zurückbezahlt. Natürlich ist dies nicht ganz ohne Regeln zu begleichen und auch die Höhe der Kaution unterliegt bestimmten Normen und Regeln. Viele Mieter verstehen eigentlich gar nicht, warum sie eine Mietkaution an den Vermieter zahlen müssen. Der Zweck dieser Mietkaution besteht hauptsächlich darin, dass sich der Vermieter gegen Schäden absichern möchte. Dabei handelt es sich aber nicht um normale Abnutzungserscheinungen in der Wohnung, sondern um wirkliche Schäden in den Räumen der vermieteten Wohnung. Hierbei geht es oft um versicherungstechnische Angelegenheiten. Wenn also der neu eingezogene Mieter während des laufenden Mietvertrages Schäden in der Wohnung verursacht, dann sind diese im besten Fall durch die hinterlegte Mietkaution gedeckt. Der Vermieter erspart sich dadurch die Kosten und den zusätzlichen Aufwand, diese Kosten über Gerichtswege einzuklagen. Meist würde sich dieses Unterfangen auf Monate hindurch wegziehen und der Vermieter müsste dann auf eigene Kosten die Reparaturarbeiten finanzieren. Nur dann wäre nämlich auch sichergestellt, dass die Kosten wieder gedeckt werden können, indem sehr schnell neue Kunden einziehen.

So gesehen dient also die Mietkaution dazu, gewisse finanziellen Risiken abzusichern und auch eine Art finanzielle Rücklage für die Reparatur zu haben. Detaillierte Forderungen werden auch im Mietvertrag abgeklärt und sind dort auch schriftlich festgehalten. Aber nicht nur der Vermieter kann sich daraus Vorteile herausholen. Es gibt natürlich auch Klauseln darin, die zum Schutz des Mieters eingebracht wurden. So findet man in den Verträgen in der Regel auch Forderungen zum Schutz des Mieters bei der maximalen Höhe der Kaution oder es gibt genaue Regelungen was die Bezahlungsform und Anwendbarkeit gesetzlicher Schranken betrifft.

Besonderes Augenmerk von beiden Parteien wird in der Regel auch auf die maximale Höhe der Mietkaution gelegt. Der Vermieter möchte mögliche Risiken abfedern und versucht, die Höhe natürlich möglichst am oberen Rand der Begrenzung festzumachen. Der Mieter allerdings möchte möglichst wenig bezahlen, da ja die Kaution auch keinerlei Verzinsung bringt und somit für ihn de facto totes Kapital darstellt.

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Welche Formen sind bei der Mietkaution üblich?

Üblich ist es, dass man die Höhe der Mietkaution bei drei Brutto-Monatsmieten festlegt. Das Thema wird aber nicht nur auf der Ebene der Mieter und Vermieter sehr gerne heiß diskutiert, sondern auch auf der gerichtlichen Ebene. So dauerte es nicht sehr lange, bis das Thema bei einem Gericht anhängig war und dort auf Ebene von Richtern und Anwälten diskutiert und schließlich auch entschieden wurde. Daher ist dieser Streit nun auch als entschieden anzusehen, denn der Oberste Gerichtshof hat die Obergrenze bei sechs Brutto-Monatsmieten angesetzt hat.

Es ist dies also eine sehr gute Nachricht für den Mieter, denn fordert der Vermieter mehr Geld für seine Kaution, so hat der Mieter nun das Recht, sich auf das oben erwiesene Urteil zu berufen und den Vermieter zu Recht zu stutzen. Mit Verweis auf dieses Urteil kann der Vermieter also nicht mehr als sechs Monatsmieter als Kaution in Rechnung stellen.

Weigert sich der Vermieter aber, die Mietkaution auf dieses Niveau zu beschränken, dann kann der Mieter sich ebenso auf diesen Beschluss beziehen und den Vermieter auffordern, nur den maximalen Betrag gemäß der gesetzlichen Bestimmung einzufordern. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist noch die inflationäre Anpassung der Kaution. So ist es durchaus üblich, dass sich deshalb auch die Mieten im Laufe der Jahre zwangsläufig erhöhen. Ist dies der Fall, dann kann der Vermieter aber nicht die Mietkaution an den aktuellen Stand anpassen. Es ist dem Vermieter also nicht erlaubt, dass er die Miete bzw. die Kaution an den Index anpasst. Ist also die Miete oder Kaution einmal festgelegt worden, dann steht sie bis zum Auslaufen des Vertrages auch in dieser Höhe fest. Jede Änderungen diesbezüglich müssen auch im Vertrag entsprechend festgehalten werden. Sollte sich später herausstellen, dass mit dem Mieter etwa eine Mietkaution in Höhe von acht Monatsmieten vereinbart waren, so kann der Mieter auch nachträglich noch eine Rückzahlung fordern.

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Veranlagungen im Rahmen der Mietkaution

Viele Vermieter sehen die Kaution sehr gerne als Anlageform. Besonders bei einem sehr umfangreichen Portfolio an Immobilien kommt hier doch eine sehr große Summe zusammen. In der Regel wird die Mietkaution in Bar oder per Überweisung auf das Girokonto des Vermieters gezahlt. Es kann auch sein, dass ein Agent dies im Namen des Vermieters übernimmt.

Vielfach wird entschieden, die Beträge auf einem Kautionssparbuch bei einem beliebigen Kreditinstitut zu hinterlegen. Das Geld wird in der Regel auch durch eine Verpfändungserklärung an den Vermieter abgegeben und auf einem Sparbuch hinterlegt. Entweder wird das Sparbuch für den Kunden gesperrt und nur nach Ablauf des Mietvertrages von der Bank wieder freigegeben oder das Geld mittels Passwort abgehoben. Sollte der Mieter nach Aufgabe der Wohnung das Geld weiterhin auf dem Sparbuch belassen wollen, dann wird ganz einfach in der Praxis das Passwort so geändert, dass es der Vermieter nicht mehr weiß. Allerdings gibt es auch andere Varianten, die gewählt werden. So kann es auch zu Kautionszahlungen per Bankgarantie kommen.

Bei dieser Form behält der Mieter die Kaution. Die Bank bekommt in diesem Fall aber eine Gebühr an die Bank. Allerdings kann der Vermieter immer auf sein Recht pochen und sich das Geld ausbezahlen lassen. Dies natürlich nur, wenn ein gravierender Mangel in der Wohnung feststellbar ist. Mittlerweile gibt es auch spezielle Anbieter, meist Versicherungen, welche eine Kautionsgarantie mit jährlicher Prämienforderung anbieten. Allerdings kommt diese Variante nur für große Kunden in Betracht, weil es grundsätzlich sehr aufwendig und kostenintensiv ist. Daher hat sich diese Variante nur für Großkunden durchgesetzt.

Der Vermieter hat auch genauen Bestimmungen zu folgen, wie er die Kaution anlegen muss. Insbesondere im Jahre 2009 wurde ein Gesetz erlassen, dass der Vermieter in bar bezahlte oder überwiesene Kautionsbeträge getrennt von seinem Vermögen veranlagen muss. Vor allem wird darauf Wert gelegt, dass der Vermieter das Geld auch entsprechend des aktuellen Zinsniveaus veranlagen muss. So wird also auch sichergestellt, dass der Vermieter das Geld zinsbringend bei einem Kreditinstitut in Form von einem Kautionssparbuch veranlagt.

Sind Mängel in der Wohnung festzustellen, dann kann der Vermieter die Kaution (zumindest Teile davon) einbehalten. Davon ausgenommen sind aber Mängel, die aufgrund der normalen Abnutzung anfallen. Werden solche Mängel festgestellt, so darf der Vermieter die Mietkaution für die nötigen Reparaturen einbehalten.

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